Preguntas frecuentes sobre los nuevos impuestos a la venta y alquileres de inmuebles

LEY Nº 6.380/2019

En esta sección incluimos algunas de las preguntas frecuentes que hemos recibido respecto a la aplicación práctica de la nueva Ley Nº 6.380 “De Modernización y Simplificación del Sistema Tributario Nacional”, vigente a partir del 01 de enero del año 2020.

Si Ud. desea profundizar sobre el impacto de la nueva normativa en los Alquileres o Venta de inmuebles, o utilizar nuestras Calculadoras de Impuestos, lo invitamos a visitar nuestros artículos:

¿Cuánto se paga en concepto de IVA por venta de inmuebles?

Esto dependerá de qué tipo de persona es el Vendedor, si se trata de una persona física, jurídica, sucesión, etc. Si el Vendedor es una Persona Física Residente en el Paraguay no pagará IVA, sólo pagará IRP (Impuesto a la Renta Personal). El IVA fue eliminado sólo en lo que respecta a las personas físicas residentes, que no exploten una empresa unipersonal y quedó vigente para las demás personas.

Según la nueva normativa, el IVA grava a la venta de inmuebles solo en los casos en que el Vendedor se trate de una:

  • Persona Física por la explotación de una empresa unipersonal, incluida la enajenación de bienes que formen parte del activo de la misma;
  • Persona Jurídica;
  • Persona Jurídica extranjera que realice actividades gravadas en el país;
  • Contribuyentes del INR (Impuesto a la Renta al No Residente); o
  • Sucesión indivisa.

En cuánto al cálculo del impuesto, el precio de venta  del inmueble se desglosa en dos partes, en una porción del 30% que está gravada con una tasa de IVA del 5% y una porción de 70% exenta de impuestos. Dicho en otros términos, el Fisco presume que el 30% del precio de venta es la renta del Vendedor, y toma esa porción como renta presunta, entonces sobre dicho valor, se aplica la tasa del 5% de IVA. Esta tasa del 5% sobre el 30%, equivaldría al 1,5% sobre el precio de venta total. Es por ello que se suele decir que el IVA es el 1,5% del precio de venta que sería en realidad una forma más simple de expresar que es el 5% sobre el 30% del precio de venta.

¿Cuánto retendrá el Escribano por la venta de un inmueble?

Las retenciones del Escribano estarán determinadas por el tipo de Vendedor, si se trata de una persona física, jurídica, etc. En el cuadro de abajo hay un detalle de los impuestos a ser retenidos por el Escribano Público en el acto de transferencia, según el tipo de Vendedor con los impuestos que aplican. En la última columna se puede ver si corresponde que el Escribano haga o no la retención. En los casos que dice No, significa que estos impuestos no son retenidos por el Escribano Público porque los mismos deben ser declarados y liquidados mensual o anualmente por el Vendedor Contribuyente.

VENDEDOR

IMPUESTO

BASE 

IMPONIBLE

TASA

RETEN-

CIÓN

Persona física residente

IRP

Base presunta: 30%
Renta Real: Diferencia entre precio de venta y de compra más gastos documentados

8% sobre la base que resulte menor. 

Empresa Unipersonal inmueble no es activo

IRP

Base presunta: 30%
Renta Real: Diferencia entre precio de venta y de compra más gastos documentados

8% sobre la base que resulte menor. 

Sí 

Sucesión indivisa

IRP

 

 

IVA

Base presunta: 30%
Renta Real: Diferencia entre precio de venta y de compra más gastos documentados

8% sobre la base que resulte menor. 

5% sobre base presunta, equivale a 1,5% del precio de venta

 

 

No

Persona Física o Jurídica No Residente

INR

 

IVA

Base presunta: 30%

15% (equivale a 4,5% del precio de venta)

5% (equivale a 1,5% del precio de venta)

 

Persona Jurídica o Empresa Unipersonal inmueble es activo

IRE

 

IVA

Base presunta: 30%

Renta Real: Diferencia entre precio de venta y de compra más gastos documentados

10% sobre la base que resulte menor

5% (equivale a 1,5% del precio de venta)

No

 

No

Soy Vendedor No Contribuyente, ¿me retienen algún impuesto?

Sí, el IRP (Impuesto a la Renta Personal) es retenido por el Escribano Público independientemente a si el Vendedor es o no contribuyente. Tampoco se tendrá en cuenta la cantidad de inmuebles vendidos, ni el valor de la operación. 

Soy persona física, como ya no aplica el IVA, ¿debo emitir factura?

El comprobante legal de venta a ser emitido por el Vendedor:

  • Persona Física Contribuyente de IVA: Factura 100% exenta.
  • Persona Física Contribuyente del IRP por Renta de Trabajo: Factura virtual 100% exenta.
  • Empresa Unipersonal cuando el inmueble no forma parte del activo: Factura 100% exenta.

En el caso de las personas físicas no contribuyentes, al no estar inscriptas en el RUC, no cuentan con factura, por ende, es el Comprador quien podrá documentar la compra con una Autofactura. 

  • Persona Física No Contribuyente: Autofactura emitida por el Comprador.

Estoy casado con comunidad de gananciales, ¿quien de los 2 debe facturar la venta de un inmueble?

Primeramente debemos diferenciar el régimen matrimonial, si es bajo la comunidad de gananciales o si es bajo la separación de bienes. 

Régimen de Comunidad de Gananciales

En caso de que el inmueble haya sido adquirido luego de estar casados, el cónyuge que sea Contribuyente deberá emitir la Factura de Venta. Si ambos son contribuyentes cada uno puede emitir una factura por el 50%. 

Si el inmueble fue adquirido antes del matrimonio, entonces este es un bien propio del titular, y sólo éste deberá emitir la factura de venta. 

Si los cónyuges no son contribuyentes, entonces el Comprador podrá emitir una Autofactura.

Régimen de Separación de Bienes

En este caso, si el inmueble está a nombre de ambos se entiende que hay un Condominio, por ende cada cónyuge es 100% dueño de su porción, que puede o no ser en partes iguales. Cada Cónyuge o Condómino deberá emitir una factura por su porción. Si uno o los dos no son contribuyentes, el Comprador podrá realizar una Autofactura por la porción que le corresponde al Cónyuge No Contribuyente.

Soy extranjero, no residente en Paraguay, ¿qué impuestos aplican?

Primeramente se debe diferenciar si se trata de una venta o compra de un inmueble en Paraguay. 

Venta de inmueble en Paraguay.

La operación está gravada por 2 impuestos, que son el Impuesto a la Renta al No Residente INR y el Impuesto al Valor Agregado IVA

INR Impuesto a la Renta a los No Residentes: como base imponible el Fisco considera una renta presunta del 30% del precio de venta, y sobre dicho porcentaje se aplica la tasa del 15%, lo que equivaldría a una tasa del 4,5% sobre el precio de venta, a ser retenido por el Escribano Público en el acto de transferencia.

IVA Impuesto al Valor Agregado: Al igual que con el INR el Fisco presume un 30% de renta presunta, sobre la cual se aplica una tasa del 5%, lo que equivale al 1,5% del precio de venta, a ser retenido por el Escribano Público.

Compra de inmueble en Paraguay.

No hay impuestos a la compra de inmuebles, más allá de los gastos relacionados a la transferencia que son pagados y cobrados por el Escribano Público. Según la Ley paraguaya todos los gastos inherentes a la transferencia serán pagados por partes iguales, salvo estipulación en contrario o disposición de la ley. Los demás impuestos, IVA, renta, e inmobiliario corren por cuenta del Vendedor.

¿Cuánto es el IVA de los alquileres?

La base imponible la constituye el monto del alquiler devengado mensualmente, sobre la cual se aplica una tasa del 5%, en el caso de arrendamientos destinados a vivienda 10% en todo arrendamiento que no sea para vivienda, a ser incluido en la Factura de Alquiler y a ser declarado y liquidado mensualmente por el Contribuyente.

Soy propietario de un inmueble, pero no resido en Paraguay, ¿qué impuestos aplican al alquiler?

La operación está gravada por 2 impuestos, que son el Impuesto a la Renta al No Residente INR y el Impuesto al Valor Agregado IVA

INR Impuesto a la Renta al No Residente: Como base imponible el Fisco considera una renta presunta del 50% del precio del arrendamiento, y sobre dicho porcentaje se aplica la tasa del 15%, lo que equivaldría a una tasa del 7,5% sobre el precio del arrendamiento. a ser retenido por el administrador o representante legal del Propietario.

IVA Impuesto al Valor Agregado: La base imponible la constituye el monto del alquiler devengado mensualmente, sobre la cual se aplica una tasa del 5%, en el caso de arrendamientos destinados a vivienda y 10% en todo arrendamiento que no sea para vivienda.

Al no tener residencia en Paraguay y por ende, no ser Contribuyente, estos impuestos deberán ser retenidos por el Administrador o el Representante Legal, y éste deberá facturarlos, y declararlos mensualmente al Fisco. 

¿Corresponde facturar el depósito en garantía de un alquiler?

Como el depósito en garantía de un alquiler, no es técnicamente un ingreso para el Propietario, se puede hacer un simple recibo por el mismo. No obstante, existen casos en que el inquilino necesita o exige una factura, en cuyo caso se puede hacer una factura exenta y luego cuando termine el alquiler y el Propietario devuelva todo o parte del depósito, entonces el Inquilino también deberá emitir una factura por la porción que recibe. La factura al ser exenta no incluye IVA, y por tanto el Propietario no deberá pagar concepto alguno por dicho impuesto, pero sí generará renta por la cual deberá tributar si no asienta correctamente este concepto en su contabilidad. Es importante registrar el asiento en una cuenta pasiva, ya que el dinero no le pertenece y se debe devolver o bien rendir cuentas de dicha suma al Inquilino. Asentando el concepto en el pasivo, ya no generará impuesto alguno.   

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