Artículos de la Ley 6.380/2019 referentes a las ventas o enajenaciones de inmuebles en lo que respecta al IRP:
«Artículo 57. Las Rentas y las Ganancias de Capital«. Se entenderá por rentas y ganancias de capital, aquellas rentas en dinero o en especie, que provengan directa o indirectamente del patrimonio, de bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente del presente impuesto. Además, comprende las variaciones positivas en el valor del patrimonio realizadas por el contribuyente que no provengan de rentas derivadas de las prestaciones de servicios personales.
Estarán comprendidas las rentas provenientes de:
…6. Las ganancias del capital derivadas de la enajenación o cesión de los inmuebles, que comprende el arrendamiento, subarrendamiento, así como por la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de los mismos, cualquiera sea su denominación o naturaleza«.
«Artículo 59. Determinación de la Renta Neta en las Rentas y Ganancias de Capital. Para la determinación de la renta neta en las rentas y ganancias del capital, se considerará lo siguiente:
1. En las ventas o enajenaciones de bienes inmuebles, muebles, de acciones o de cuotas de capital, cesión de derechos y similares, se presume de pleno derecho que la Renta Neta constituirá lo que resulte menor entre:
a) El 30% (treinta por ciento) del valor de la venta; o,
b) La diferencia entre el precio de venta y el precio de compra del bien más los gastos de venta o del aporte de capital efectivamente realizado.
El inciso b) sólo será aplicable cuando el costo de adquisición del bien o derecho, objeto de la transacción y los gastos de enajenación se encuentren respaldados con comprobantes de venta. Tratándose de bienes registrables, su costo de adquisición se podrá respaldar con la escritura inscripta en los registros públicos«.
«Artículo 60. Tasa. La tasa aplicable para las rentas y ganancias de capital será del 8% (ocho por ciento)«.
«Artículo 30.- Adquisición y Enajenación de Inmuebles. La adquisición y enajenación de bienes inmuebles por parte de una persona física propietaria de una empresa unipersonal, que liquide el impuesto conforme a las reglas del presente Capítulo, deberá ceñirse a las reglas establecidas en el IRP para estos bienes«.
El Decreto Reglamentario Nº 3.184/2019 dice:
«Artículo 20. Enajenación de inmuebles. Estará alcanzada por este impuesto toda enajenación de bienes inmuebles pertenecientes a una persona física contribuyente del IRP. Cuando dichos bienes formen parte del activo de una empresa unipersonal estarán afectados a las disposiciones relativas al IRE RG«.
«Artículo 24.- Gastos relacionados a la Enajenación de Bienes Inmuebles. Quedan comprendidos en el concepto de gastos de venta, los honorarios del notario y escribano público, los tributos, las tasas abonadas para el registro, gastos de gestión administrativa y publicidad, incluidos honorarios pagados a los intermediarios, siempre que dichos gastos constituyan una erogación real y estén debidamente documentados«.
«Artículo 25. Base Imponible en la Enajenación de Inmuebles. 1. Independientemente al monto de la operación, la base imponible constituirá el treinta por ciento (30%) del valor de venta, sobre el cual se aplicará la tasa del ocho por ciento (8%), resultando una tasa efectiva del dos coma cuatro por ciento (2,4%) sobre el monto de la operación. Sin embargo, a opción del contribuyente, la base imponible se podrá determinar sobre el monto menor que resulte entre el cálculo referido en el párrafo anterior y el resultado obtenido de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra del bien, más los gastos de venta.
2. En la venta de un inmueble, cuyo costo de adquisición fue deducido totalmente en los términos del artículo 66 de la Ley o en ejercicios fiscales anteriores a su entrada en vigencia, constituirá base imponible del IRP, el monto resultante de la aplicación de la siguiente fórmula:
BI= CD + ([PV – CD] x 30%)
Referencia:
- BI: Base Imponible
- CD: Costo Deducido
- PV: Precio de Venta.
Cuando el precio de venta sea menor que el costo deducido, la base imponible será equivalente al valor del costo deducido«.
«Artículo 47.- Enajenación de Bienes Inmuebles. Desígnase como Agente de Retención del presente Impuesto en las operaciones de enajenación de bienes inmuebles al notario y escribano público, cuando el vendedor intervenga directamente en la operación.
A fin de hacer efectivo el pago del Impuesto, el Agente de Retención deberá consignar en cada ocasión en el Comprobante de Retención dispuesto por la Administración Tributaria el monto retenido conforme a lo dispuesto en el artículo 25 «Base Imponible en la Enajenación de Inmuebles» del Anexo del presente Decreto.
La retención constituirá pago único y definitivo».
«Artículo 137. La Dirección General de los Registros Públicos no dará entrada a las escrituras públicas de enajenaciones de bienes inmuebles registrables, sin la presentación de la documentación que respalde el pago del IRP o INR correspondiente».
La Resolución Nº 42/2020 dice:
«Artículo 2: Retenciones por transferencias de bienes inmuebles pertenecientes a personas físicas residentes. El Notario y Escribano Público actuará como Agente de Retención del IRP Rentas y Ganancias de Capital en la transferencia del bien inmueble perteneciente a una persona física residente cuando esta última intervenga directamente en la enajenación o a través de un mandatario o apoderado, debiendo retener el ciento por ciento (100%) del Impuesto en los actos jurídicos que se indican a continuación:
IMPUESTO A LA RENTA PERSONAL (IRP)
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ACTOS JURÍDICOS POR LOS CUALES SE CONCRETAN LAS TRANSFERENCIAS
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SUJETO RETENIDO
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BASE
IMPONIBLE
(BI)
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TASA A APLICAR SOBRE LA BI
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a) Compraventa.
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Persona Física Residente (enajenante)
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30% del valor total de la enajenación del inmueble
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8%
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b) Dación en Pago.
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c) Permuta.
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d) Cesión de derecho, cuando sea a título oneroso.
Se aclara que este inciso incluye las acciones hereditarias.
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El documento que respalda el pago del Impuesto retenido será el Comprobante de Retención emitido a través del Software Tesakã. El Notario y Escribano Público deberá presentar la copia autenticada del citado documento ante la DGRP».
«Artículo 5: Condominios. A los efectos de la gravabilidad por el IRP, el INR o el IVA, en el caso de la enajenación de un bien mueble registrable o de un inmueble, en condominio, se atribuirá la renta en proporción al porcentaje de propiedad de cada condómino, persona jurídica o física residente o no residente, según corresponda.
De acuerdo con tal imputación, el Notario y Escribano Público efectuará las retenciones de dichos impuestos en los casos que corresponda, debiendo generar un Comprobante de Retención por Impuesto y para cada condómino».
«Artículo 6: Retención en la enajenación de inmuebles para contribuyentes residentes que opten por liquidar el IRP por renta real. Cuando el enajenante, persona física residente, opte por la determinación de la renta sobre la base real prevista en el inciso b) del numeral 1 del artículo 59 de la Ley, el Notario y Escribano Público interviniente dejará constancia de ello en la escritura pública.
A tal efecto, la determinación de la renta real constituirá la diferencia entre el precio de venta y el precio de la compra del bien, cuyo costo de adquisición conste en la escritura pública antecedente inscripta en la DGRP, al cual se le adicionarán las erogaciones señaladas más abajo. {BI= Precio de Venta – (Precio de compra + Erogaciones)}.
Además, el Notario y Escribano Público adjuntará a su protocolo las copias de los comprobantes que respalden cualquiera de las siguientes erogaciones del enajenante:
a) honorarios del Notario y Escribano Público;
b) los tributos;
c) tasas abonadas para el registro;
d) gastos de gestión administrativa y publicidad, cuando corresponda; y
e) honorarios pagados a los intermediarios, cuando corresponda.
Se aclara que este método de determinación no será aplicable cuando el enajenante manifieste que el costo de adquisición del inmueble ya fue deducido totalmente en los términos del artículo 66 de la Ley o en ejercicios fiscales anteriores a la entrada en vigencia de la misma, debiendo en este caso aplicar lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 25 del Anexo al Decreto N° 3.184/2019″.