Nuevos Impuestos a los Alquileres de Inmuebles
En esta sección hablamos sobre los impactos de la nueva ley en los alquileres de inmuebles.
03/03/2020
Nuevos Impuestos a la Venta de Inmuebles
LEY Nº 6.380/2019
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Guadalupe Pedretti
- Redactado por Guadalupe Pedretti
- Última actualización 23 octubre, 2023
Este documento tiene como fin informar sobre los efectos de la nueva Ley Nº 6.380 “De Modernización y Simplificación del Sistema Tributario Nacional”, vigente a partir del 01 de enero del año 2020, en todo el territorio paraguayo, generando cambios en los impuestos que afectan a la Venta o Enajenación de Inmuebles, y cómo éstos afectan según el tipo de Vendedor, ya sea Persona Física Residente, Persona No Residente, o Persona Jurídica Residente, y los distintos impuestos que aplican para cada situación siendo estos el Impuesto a la Renta Personal IRP, Impuesto al Valor Agregado IVA, o el Impuesto a la Renta Empresarial IRE. Si Ud. desea ver el impacto de nueva normativa en los Alquileres, véa el artículo Nuevos Impuestos a los Alquileres de Inmuebles. En el cuadro de abajo, tenemos una calculadora de impuestos que resume todos los escenarios, sólo basta determinar el tipo de Vendedor, el precio de venta tal y como lo abona el Comprador, y el costo, si fuera el caso y estuviera debidamente documentado. Asimismo, hemos incluido nuestra comisión inmobiliaria, para que los Propietarios vendedores, puedan calcular, cuánto les quedaría libre en una operación determinada.
Venta de Inmuebles
PERSONAS FÍSICAS RESIDENTES Y SUCESIONES
IRP Impuesto a la Renta Personal: este es el único impuesto que grava a la venta de inmuebles cuando el Vendedor se trata de una:
- Persona Física nacional Residente en Paraguay;
- Persona Física extranjera Residente en Paraguay;
- Empresa Unipersonal cuando el inmueble no forma parte del activo de la empresa; o,
- Sucesión indivisa.
Cabe destacar que para la aplicación de este impuesto no se tendrán en cuenta la cantidad de inmuebles vendidos, si el Vendedor está inscripto o no como Contribuyente del IRP, ni el valor de la operación.
Para la determinación de la base imponible para la aplicación de la tasa del impuesto se toma el monto que resulte menor de:
- Base presunta: 30% del valor de la venta; o,
- Renta real: La diferencia entre el precio de venta y el precio de compra más los gastos de venta debidamente documentados (valor de adquisición en el documento de compra; honorarios del Escribano; tributos y tasas; gastos de publicidad y gestión administrativa; honorarios de intermediarios). Esta modalidad será permitida siempre y cuando el bien no haya sido deducido por el Vendedor en algún ejercicio fiscal anterior.
La tasa del IRP es el 8% sobre la base imponible que resulte menor, que si se tratare de la base presunta, sería un equivalente al 2,4% del precio de venta. Este importe será retenido, en todos los casos, por el Escribano Público en el acto de transferencia independientemente de si el Vendedor es Contribuyente o no.
En cuanto al comprobante legal a ser emitido por el Vendedor, sería como sigue:
- Persona Física No Contribuyente: Autofactura emitida por el Comprador.
- Persona Física Contribuyente de IVA: Factura 100% exenta.
- Persona Física Contribuyente del IRP por Renta de Trabajo: Factura virtual 100% exenta.
- Empresa Unipersonal cuando el inmueble no forma parte del activo: Factura 100% exenta.
Nótese que el Impuesto al Valor Agregado IVA ya no grava a la venta de inmuebles cuando el Vendedor se trata de una de las personas mencionadas más arriba, a excepción de las sucesiones indivisas que sí están gravadas por el IVA.
A continuación en el cuadro de abajo, tenemos una Calculadora específica para este tipo de escenarios, solo ingrese el importe del precio de venta con todos los conceptos y tal y como será abonado por el Comprador, y los costos debidamente documentados si fuera el caso.
Artículos de la Ley 6.380/2019 referentes a las ventas o enajenaciones de inmuebles en lo que respecta al IRP:
«Artículo 57. Las Rentas y las Ganancias de Capital«. Se entenderá por rentas y ganancias de capital, aquellas rentas en dinero o en especie, que provengan directa o indirectamente del patrimonio, de bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente del presente impuesto. Además, comprende las variaciones positivas en el valor del patrimonio realizadas por el contribuyente que no provengan de rentas derivadas de las prestaciones de servicios personales.
Estarán comprendidas las rentas provenientes de:
…6. Las ganancias del capital derivadas de la enajenación o cesión de los inmuebles, que comprende el arrendamiento, subarrendamiento, así como por la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de los mismos, cualquiera sea su denominación o naturaleza«.
«Artículo 59. Determinación de la Renta Neta en las Rentas y Ganancias de Capital. Para la determinación de la renta neta en las rentas y ganancias del capital, se considerará lo siguiente:
1. En las ventas o enajenaciones de bienes inmuebles, muebles, de acciones o de cuotas de capital, cesión de derechos y similares, se presume de pleno derecho que la Renta Neta constituirá lo que resulte menor entre:
a) El 30% (treinta por ciento) del valor de la venta; o,
b) La diferencia entre el precio de venta y el precio de compra del bien más los gastos de venta o del aporte de capital efectivamente realizado.
El inciso b) sólo será aplicable cuando el costo de adquisición del bien o derecho, objeto de la transacción y los gastos de enajenación se encuentren respaldados con comprobantes de venta. Tratándose de bienes registrables, su costo de adquisición se podrá respaldar con la escritura inscripta en los registros públicos«.
«Artículo 60. Tasa. La tasa aplicable para las rentas y ganancias de capital será del 8% (ocho por ciento)«.
«Artículo 30.- Adquisición y Enajenación de Inmuebles. La adquisición y enajenación de bienes inmuebles por parte de una persona física propietaria de una empresa unipersonal, que liquide el impuesto conforme a las reglas del presente Capítulo, deberá ceñirse a las reglas establecidas en el IRP para estos bienes«.
El Decreto Reglamentario Nº 3.184/2019 dice:
«Artículo 20. Enajenación de inmuebles. Estará alcanzada por este impuesto toda enajenación de bienes inmuebles pertenecientes a una persona física contribuyente del IRP. Cuando dichos bienes formen parte del activo de una empresa unipersonal estarán afectados a las disposiciones relativas al IRE RG«.
«Artículo 24.- Gastos relacionados a la Enajenación de Bienes Inmuebles. Quedan comprendidos en el concepto de gastos de venta, los honorarios del notario y escribano público, los tributos, las tasas abonadas para el registro, gastos de gestión administrativa y publicidad, incluidos honorarios pagados a los intermediarios, siempre que dichos gastos constituyan una erogación real y estén debidamente documentados«.
«Artículo 25. Base Imponible en la Enajenación de Inmuebles. 1. Independientemente al monto de la operación, la base imponible constituirá el treinta por ciento (30%) del valor de venta, sobre el cual se aplicará la tasa del ocho por ciento (8%), resultando una tasa efectiva del dos coma cuatro por ciento (2,4%) sobre el monto de la operación. Sin embargo, a opción del contribuyente, la base imponible se podrá determinar sobre el monto menor que resulte entre el cálculo referido en el párrafo anterior y el resultado obtenido de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra del bien, más los gastos de venta.
2. En la venta de un inmueble, cuyo costo de adquisición fue deducido totalmente en los términos del artículo 66 de la Ley o en ejercicios fiscales anteriores a su entrada en vigencia, constituirá base imponible del IRP, el monto resultante de la aplicación de la siguiente fórmula:
BI= CD + ([PV – CD] x 30%)
Referencia:
- BI: Base Imponible
- CD: Costo Deducido
- PV: Precio de Venta.
Cuando el precio de venta sea menor que el costo deducido, la base imponible será equivalente al valor del costo deducido«.
«Artículo 47.- Enajenación de Bienes Inmuebles. Desígnase como Agente de Retención del presente Impuesto en las operaciones de enajenación de bienes inmuebles al notario y escribano público, cuando el vendedor intervenga directamente en la operación.
A fin de hacer efectivo el pago del Impuesto, el Agente de Retención deberá consignar en cada ocasión en el Comprobante de Retención dispuesto por la Administración Tributaria el monto retenido conforme a lo dispuesto en el artículo 25 «Base Imponible en la Enajenación de Inmuebles» del Anexo del presente Decreto.
La retención constituirá pago único y definitivo».
«Artículo 137. La Dirección General de los Registros Públicos no dará entrada a las escrituras públicas de enajenaciones de bienes inmuebles registrables, sin la presentación de la documentación que respalde el pago del IRP o INR correspondiente».
La Resolución Nº 42/2020 dice:
«Artículo 2: Retenciones por transferencias de bienes inmuebles pertenecientes a personas físicas residentes. El Notario y Escribano Público actuará como Agente de Retención del IRP Rentas y Ganancias de Capital en la transferencia del bien inmueble perteneciente a una persona física residente cuando esta última intervenga directamente en la enajenación o a través de un mandatario o apoderado, debiendo retener el ciento por ciento (100%) del Impuesto en los actos jurídicos que se indican a continuación:
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IMPUESTO A LA RENTA PERSONAL (IRP) |
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ACTOS JURÍDICOS POR LOS CUALES SE CONCRETAN LAS TRANSFERENCIAS |
SUJETO RETENIDO |
BASE IMPONIBLE (BI) |
TASA A APLICAR SOBRE LA BI |
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a) Compraventa. |
Persona Física Residente (enajenante) |
30% del valor total de la enajenación del inmueble |
8% |
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b) Dación en Pago. |
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c) Permuta. |
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d) Cesión de derecho, cuando sea a título oneroso. Se aclara que este inciso incluye las acciones hereditarias. |
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El documento que respalda el pago del Impuesto retenido será el Comprobante de Retención emitido a través del Software Tesakã. El Notario y Escribano Público deberá presentar la copia autenticada del citado documento ante la DGRP».
«Artículo 5: Condominios. A los efectos de la gravabilidad por el IRP, el INR o el IVA, en el caso de la enajenación de un bien mueble registrable o de un inmueble, en condominio, se atribuirá la renta en proporción al porcentaje de propiedad de cada condómino, persona jurídica o física residente o no residente, según corresponda.
De acuerdo con tal imputación, el Notario y Escribano Público efectuará las retenciones de dichos impuestos en los casos que corresponda, debiendo generar un Comprobante de Retención por Impuesto y para cada condómino».
«Artículo 6: Retención en la enajenación de inmuebles para contribuyentes residentes que opten por liquidar el IRP por renta real. Cuando el enajenante, persona física residente, opte por la determinación de la renta sobre la base real prevista en el inciso b) del numeral 1 del artículo 59 de la Ley, el Notario y Escribano Público interviniente dejará constancia de ello en la escritura pública.
A tal efecto, la determinación de la renta real constituirá la diferencia entre el precio de venta y el precio de la compra del bien, cuyo costo de adquisición conste en la escritura pública antecedente inscripta en la DGRP, al cual se le adicionarán las erogaciones señaladas más abajo. {BI= Precio de Venta – (Precio de compra + Erogaciones)}.
Además, el Notario y Escribano Público adjuntará a su protocolo las copias de los comprobantes que respalden cualquiera de las siguientes erogaciones del enajenante:
a) honorarios del Notario y Escribano Público;
b) los tributos;
c) tasas abonadas para el registro;
d) gastos de gestión administrativa y publicidad, cuando corresponda; y
e) honorarios pagados a los intermediarios, cuando corresponda.
Se aclara que este método de determinación no será aplicable cuando el enajenante manifieste que el costo de adquisición del inmueble ya fue deducido totalmente en los términos del artículo 66 de la Ley o en ejercicios fiscales anteriores a la entrada en vigencia de la misma, debiendo en este caso aplicar lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 25 del Anexo al Decreto N° 3.184/2019″.
Venta de Inmuebles
PERSONAS NO RESIDENTES
En los casos de venta de inmuebles, cuando el Vendedor se trata de una Persona No Residente, la operación está gravada por 2 impuestos, que son el Impuesto a la Renta al No Residente INR y el Impuesto al Valor Agregado IVA. Si desea ver cómo afecta a los Alquileres, vaya al artículo Nuevos Impuestos para No Residentes.
INR Impuesto a la Renta al No Residente: este impuesto grava a la venta de inmuebles cuando el Vendedor se trata de una:
- Persona Física No Residente en Paraguay;
- Persona Jurídica No Residente en Paraguay; o,
- Entidad No Residente en Paraguay.
Como base imponible el Fisco considera una renta presunta del 30% del precio de venta, y sobre dicho porcentaje se aplica la tasa del 15%, lo que equivaldría a una tasa del 4,5% sobre el precio de venta, a ser retenido por el Escribano Público en el acto de transferencia.
IVA Impuesto al Valor Agregado: este impuesto grava a la venta de inmuebles cuando el Vendedor se trata de:
- Persona Física por la explotación de una empresa unipersonal, incluida la enajenación de bienes que formen parte del activo de la misma;
- Persona Jurídica;
- Persona Jurídica extranjera que realice actividades gravadas en el país;
- Contribuyentes del INR; o
- Sucesión indivisa.
Nótese que fue eliminado para las personas físicas residentes que no exploten una empresa unipersonal.
Al igual que con el INR el Fisco presume un 30% de renta presunta, sobre la cual se aplica una tasa del 5%, lo que equivale al 1,5% del precio de venta, a ser retenido por el Escribano Público.
IDU Impuesto a los Dividendos y Utilidades: Es importante mencionar también, que existe un impuesto adicional a la repartición de dividendos o utilidades, denominado Impuesto a los Dividendos y Utilidades IDU, pero este impuesto no ha sido incluido en este artículo por no gravar directamente a la venta de inmuebles, sino de manera indirecta una vez que se distribuyen los beneficios.
La base imponible se determina sobre las utilidades, dividendos o rendimientos netos, puestos a disposición o pagados al dueño, accionista o socio.
La tasa es del 5% para el ejercicio de 2020 y el 8% a partir del 2021, cuando el perceptor sea una persona física, jurídica o entidad residente en el país; y, será del 15% cuando el perceptor sea una persona física, jurídica o entidad no residente en el país.
Si desea ver cómo aplica esta nueva imposición a la venta de su inmueble, ingrese el importe del precio de venta en el campo del cuadro de abajo, con todos los conceptos incluidos tal y como es pagado por el Comprador.
Artículos de la Ley 6.380/2019 referentes a las ventas o enajenaciones de inmuebles en lo que respecta al INR:
«Artículo 72. Contribuyentes. Serán contribuyentes de este impuesto las personas físicas, jurídicas y demás entidades residentes, domiciliadas o constituidas en el exterior y que no cumplan con la condición de residentes ni cuenten con domicilio permanente en el país, cuando obtengan rentas, ganancias o beneficios gravados conforme al presente Título, independientemente a que estos contribuyentes actúen por medio de mandatario, apoderado o representante en el país«.
« Artículo 75. Renta Neta. Se determinarán las rentas netas de fuente paraguaya, sin admitir prueba en contrario, de acuerdo con los siguientes criterios:
1. El 30% (treinta por ciento) sobre el monto del importe bruto correspondiente a:
…g) La enajenación de bienes muebles, registrables o no, situados en el país.
2. El 30% (treinta por ciento) sobre el monto de la enajenación de bienes inmuebles ubicados en el país«.
«Artículo 76. Tasa. La tasa del INR será del 15% (quince por ciento)«.
«Artículo 137. La Dirección General de los Registros Públicos no dará entrada a las escrituras públicas de enajenaciones de bienes inmuebles registrables, sin la presentación de la documentación que respalde el pago del IRP o INR correspondiente».
Artículos del Decreto 3.181/2019 referentes a las ventas o enajenaciones de inmuebles en lo que respecta al INR:
«Artículo 3°.- Enajenación de Bienes Inmuebles y Muebles. Independientemente al monto de la operación, estará alcanzada por este Impuesto toda enajenación de bienes inmuebles y muebles, excluida la enajenación de acciones y cuotas parte, situados en el país, pertenecientes a una persona física o jurídica no residente.
La renta neta constituirá el treinta por ciento (30%) del valor de venta excluido el IVA, sobre el cual se aplicará la tasa del quince por ciento (15%).
En el caso de que el bien se encuentre en condominio, se atribuirá la renta en proporción a lo que le corresponda a cada condómino.
En la enajenación a plazo de un inmueble por una persona física o jurídica no residente, cada cuota estará gravada por el presente Impuesto conforme a la Renta Neta señalada precedentemente«.
«Artículo 9°, Agente de Retención. En el caso de enajenación de inmuebles o de muebles registrables situados en el país, se constituirá en Agente de Retención del presente Impuesto el notario y escribano público que intervenga en la operación«.
La Resolución Nº 42/2020 dice:
«Artículo 3: Retenciones por transferencias de bienes inmuebles pertenecientes a no residentes. El Notario y Escribano Público interviniente retendrá el ciento por ciento (100%) del IVA y del INR por la transferencia de bienes inmuebles pertenecientes a no residentes, sean estos personas físicas, personas jurídicas o entidades de cualquier naturaleza, que intervengan directamente en la operación o a través de un mandatario o apoderado, en los actos jurídicos que se indican a continuación:
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ACTOS JURÍDICOS POR LOS CUALES SE CONCRETAN LAS TRANSFERENCIAS |
SUJETO RETENIDO |
IMPUESTO |
BASE IMPONIBLE (BI) |
TASA A APLICAR SOBRE LA BI |
|
a) Compraventa. |
No residente (enajenante) |
IVA |
30% del valor total de la enajenación del inmueble |
5% |
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INR |
30% del valor total de la enajenación del inmueble, excluido el IVA |
15% |
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|
b) Dación en Pago. |
No residente (enajenante) |
IVA |
30% del valor total de la enajenación del inmueble |
5% |
|
INR |
30% del valor total de la enajenación del inmueble, excluido el IVA |
15% |
||
|
c) Permuta. |
No residente (enajenante) |
IVA |
30% del valor total de la enajenación del inmueble |
5% |
|
INR |
30% del valor total de la enajenación del inmueble, excluido el IVA |
15% |
||
|
d) Cesión de derecho, cuando sea a título oneroso. Se aclara que este inciso incluye las acciones hereditarias. |
No residente (enajenante) |
IVA |
30% del valor total de la enajenación del inmueble |
5% |
|
INR |
30% del valor total de la enajenación del inmueble, excluido el IVA |
15% |
||
|
e) Enajenación y cesión de derecho, cuando sean a título gratuito. |
No residente (enajenante) |
IVA |
30% del valor de costo de adquisición del bien inmueble por parte del enajenante |
5% |
|
INR |
No aplica |
No aplica |
El documento que respalda el pago de los Impuestos retenidos será el Comprobante de Retención emitido a través del Software Tesakã. El Notario y Escribano Público deberá generar un Comprobante por cada Impuesto y presentar la copia autenticada de los documentos emitidos ante la DGRP».
«Artículo 5: Condominios. A los efectos de la gravabilidad por el IRP, el INR o el IVA, en el caso de la enajenación de un bien mueble registrable o de un inmueble, en condominio, se atribuirá la renta en proporción al porcentaje de propiedad de cada condómino, persona jurídica o física residente o no residente, según corresponda.
De acuerdo con tal imputación, el Notario y Escribano Público efectuará las retenciones de dichos impuestos en los casos que corresponda, debiendo generar un Comprobante de Retención por Impuesto y para cada condómino».
«Artículo 8°.- Cálculo de los impuestos a ser retenidos a los no residentes. A efectos de la retención a los no residentes, el Notario y Escribano Público deberá efectuar en primer lugar el cálculo del IVA, para lo cual deberá verificar si el precio convenido incluye este Impuesto o no. 1. Cuando el IVA no esté incluido en el precio, el cálculo del mismo deberá realizarse conforme a lo siguiente: a) Bienes muebles registrables: la base imponible constituirá el ciento por ciento (100%) del precio convenido y sobre dicho monto se deberá aplicar la tasa del diez por ciento (10%). b) Bienes inmuebles: la base imponible constituirá el treinta por ciento (30%) del precio convenido y sobre dicho monto se deberá aplicar la tasa del cinco por ciento (5%). En ambos casos deberá retenerse el ciento por ciento (100%) del IVA que resulte del cálculo referido. Por otro lado, sobre el precio convenido, el Notario y Escribano Público determinará la base imponible del INR que corresponda, según los artículos 3° y 4° de la presente Resolución, y aplicará a la misma la tasa de retención del quince por ciento (15%). 2. Cuando la operación se realice con el IVA incluido, el cálculo del mismo deberá realizarse conforme a lo siguiente: a) Bienes muebles registrables: el precio convenido deberá dividirse por once (11). b) Bienes inmuebles: el precio convenido deberá dividirse por uno coma cero quince (1,015); sobre el resultado se deberá aplicar el treinta por ciento (30%) a efectos de determinar la base imponible del IVA. Sobre la base imponible se aplicará la tasa del cinco por ciento (5%) de dicho Impuesto. En ambos casos deberá retenerse el ciento por ciento (100%) del IVA que resulte del cálculo referido. Por otro lado, sobre la diferencia entre el precio total de la enajenación y el IVA calculado, se determinará la base imponible del INR que corresponda, según los artículos 3° y 4° de la presente Resolución, y se aplicará a la misma la tasa del quince por ciento (15%)».
«Artículo 82. Contribuyentes. Serán contribuyentes:
1. Las personas físicas:
…b) Por la explotación de una empresa unipersonal, prevista en el Libro I de la presente ley, incluida la enajenación de bienes que formen parte del activo de la misma.
2. Las entidades privadas en general, tales como las sociedades, las asociaciones, mutuales, cooperativas, federaciones, fundaciones, corporaciones y demás empresas o entidades con personería jurídica o sin ella. Los consorcios constituidos para la realización de una obra pública, en este caso, los consorciados serán solidariamente responsables de las obligaciones tributarias derivadas por las operaciones del consorcio.
3. Las sucursales, agencias o establecimientos permanentes de personas domiciliadas o entidades constituidas en el exterior que realicen actividades gravadas en el país…
…8. Los contribuyentes del INR.
9. Las sucesiones indivisas en las formas y condiciones que establezca la reglamentación«.
«Artículo 85. Base Imponible. …En las siguientes situaciones la base imponible constituirá:
…3. En la enajenación de bienes inmuebles, el 30% (treinta por ciento) del valor de la operación o de la cuota devengada mensualmente en las ventas a plazo«.
«Artículo 90. Tasas. La tasa del impuesto será:
…b) 5% (cinco por ciento) para la enajenación de bienes inmuebles».
«Artículo 97. Agentes de Percepción. …Asimismo, se le faculta a exigir retenciones con carácter de pago único y definitivo del IVA en las operaciones de venta de bienes o de prestación de servicios realizados por los contribuyentes del INR».
Resolución General SET Nº 42/20: «Retenciones por transferencias de bienes inmuebles pertenecientes a no residentes. El Notario y Escribano Público interviniente retendrá el ciento por ciento (100%) del IVA y del INR por la transferencia de bienes inmuebles pertenecientes a no residentes, sean estos personas físicas, personas jurídicas o entidades de cualquier naturaleza, que intervengan directamente en la operación o a través de un mandatario o apoderado, en los actos jurídicos que se indican a continuación:
- ACTOS JURÍDICOS POR LOS CUALES SE CONCRETAN LAS TRANSFERENCIAS: Compraventa, dación en pago, permuta, cesión de derechos a título oneroso
- SUJETO RETENIDO: No residente (enajenante)
- IMPUESTO: IVA
- BASE IMPONIBLE BI: 30% del valor total de la enajenación del inmueble
- TASA A APLICAR SOBRE LA BI: 5%
- IMPUESTO: INR
- BASE IMPONIBLE: 30% del valor total de la enajenación del inmueble, excluido IVA
- TASA A APLICAR SOBRE LA BI: 15%«.
«Artículo 40. Hecho Generador. Dispóngase que las utilidades, los dividendos o los rendimientos puestos a disposición o pagados al dueño, a los consorciados, a los socios o accionistas por parte de las empresas unipersonales, Sociedades Anónimas, Sociedades de Responsabilidad Limitada, Sociedades en Comandita Simple, Sociedades de Capital e Industria, Consorcios constituidos para la realización de una obra pública establecidos en numeral 3 del artículo 2.° de la presente ley y demás sociedades o entidades privadas de similar naturaleza con personería jurídica, constituidas en el país, así como los establecimientos permanentes de entidades constituidas en el exterior, estarán gravados por el Impuesto a los Dividendos y a las Utilidades (IDU).
Con relación a las Estructuras Jurídicas Transparentes reguladas en el Título I del presente Libro, estarán sujetas a este impuesto, siempre y cuando perciban utilidades, dividendos o rendimientos, en concepto de socios o accionistas de sociedades y entidades referidas en el párrafo anterior.
Para la aplicación de este impuesto, se entenderá por utilidades, dividendos o rendimientos a toda distribución de beneficio, en dinero o en especie, excepto la entrega de acciones o cuotas parte por capitalización de utilidades, con cargo a patrimonio que se realice a los socios y accionistas por parte de la sociedad o la entidad.
Constituirá distribución de utilidades, dividendos o rendimientos a efectos de este impuesto, la distribución al dueño, consorciado, socio o accionista del exceso de la reserva legal, de las reservas facultativas o del capital por reducción del capital que fuera integrado por capitalización de utilidades no distribuidas o reservas. Se presumirá, sin admitir prueba en contrario, que el retiro del capital opera en primer término respecto al capital constituido por las reservas, incluidas las provenientes del revalúo, a las utilidades no distribuidas y al capital efectivamente aportado, en ese orden.
Asimismo, se presumirá que constituyen distribución de utilidades, dividendos, excedentes o rendimientos los siguientes hechos:
- El otorgamiento de préstamos al dueño, consorciado, socio o accionista, salvo que el objeto social sea la intermediación financiera y que el mismo no supere el 2% (dos por ciento) de su cartera de préstamos.
- El faltante de dinero superior al 10% (diez por ciento) del monto de la cuenta “caja” expuesto en los estados financieros de la empresa, sociedad o entidad.
- Todo retiro de fondos o la afectación de uso o consumo personal de bienes o servicios por parte del dueño, consorciado, socio o accionista, sin la debida contraprestación. Incluido el pago de gastos personales a favor de aquellos y de sus familiares.
Quedan excluidos del presente impuesto las utilidades, excedentes o rendimientos distribuidos por las Cooperativas regidas por la Ley N° 438/1994 y sus modificaciones; por las Mutuales regidas por la Ley N° 3472/2008 y por las empresas maquiladoras a sus accionistas en virtud de lo establecido en la Ley N° 1.064/1997«.
«Artículo 41. Contribuyentes y Responsables. Serán contribuyentes de este impuesto las personas físicas, jurídicas y demás entidades residentes en el país o no, que perciban dividendos, utilidades o rendimientos, en carácter de dueños, consorciados, socios o accionistas de las entidades referidas en el primer párrafo del artículo anterior.
Quienes pongan a disposición o paguen las utilidades, los dividendos o los rendimientos a los contribuyentes de este impuesto, deberán actuar como agentes de retención y responderán solidariamente por el pago del impuesto.
Cuando el accionista, socio o beneficiario sea una persona jurídica, Estructura Jurídica Transparente o una de las consorciadas sea una Empresa Unipersonal, el monto del impuesto pagado constituirá un crédito, que lo utilizará exclusivamente en la liquidación de este impuesto cuando a su vez distribuya utilidades, dividendos o rendimientos a favor del dueño, sus socios, accionistas o beneficiarios. Dicho crédito no caducará, ni su remanente dará derecho a devolución.
El monto del impuesto determinado tendrá carácter de pago único y definitivo, cuando el accionista o socio sea una persona física residente en el país, o sea una persona o entidad no residente en el país«.
«Artículo 42. Base Imponible. El IDU se determinará sobre las utilidades, dividendos o rendimientos netos puestos a disposición o pagados al dueño, al consorciado, a los socios o accionistas. Las utilidades destinadas a la cuenta de reserva legal, a reservas facultativas o a capitalización, no estarán sujetas al presente impuesto, salvo en ocasión de darse el rescate del capital«.
«Artículo 43. Tasas. La tasa IDU será del:
- 8% (ocho por ciento) cuando el perceptor de los dividendos, utilidades o rendimientos sea una persona física, jurídica o entidad residente en el país.
- 15% (quince por ciento) cuando el perceptor de los dividendos, utilidades o rendimientos sea una persona física, jurídica o entidad no residente en el país, incluidos los obtenidos por la casa matriz del exterior».
Venta de Inmuebles
PERSONAS JURÍDICAS
IRE Impuesto a la Renta Empresarial: este impuesto grava a la venta de inmuebles cuando el Vendedor se trata de una:
- Empresa Unipersonal o su sucesión indivisa, cuando el inmueble forma parte del activo de la empresa;
- Persona Jurídica; o,
- Persona Jurídica extranjera que realice actividades gravadas en el país.
Para la determinación de la base imponible para la aplicación de la tasa del impuesto se toma el monto que resulte menor de:
- Base presunta: 30% del valor de la venta; o,
- Renta real: La diferencia entre el precio de venta y el precio de compra más los gastos de venta debidamente documentados.
La tasa del IRE es el 10% sobre la base imponible que resulte menor, que si se tratare de la base presunta, sería un equivalente al 3% del precio de venta.
El comprobante legal a ser emitido por el Vendedor será: Factura 70% exenta, 30% gravada.
El impuesto no será retenido por el Escribano Público en el acto de transferencia, sino será declarado y liquidado al cierre del ejercicio fiscal por el Contribuyente.
IVA Impuesto al Valor Agregado: este impuesto grava a la venta de inmuebles cuando el Vendedor se trata de:
- Persona Física por la explotación de una empresa unipersonal, incluida la enajenación de bienes que formen parte del activo de la misma;
- Persona Jurídica;
- Persona Jurídica extranjera que realice actividades gravadas en el país;
- Contribuyentes del INR; o
- Sucesión indivisa.
Nótese que fue eliminado para las personas físicas residentes que no exploten una empresa unipersonal.
El Fisco presume un 30% de renta presunta, sobre la cual se aplica una tasa del 5%, lo que equivale al 1,5% del precio de venta, a ser incluido en la Factura de Venta y a ser declarado mensualmente.
IDU Impuesto a los Dividencos y Utilidades: Es importante mencionar también, que existe un impuesto adicional a la repartición de dividendos o utilidades, denominado Impuesto a los Dividendos y Utilidades IDU, pero este impuesto no ha sido incluido en este artículo por no gravar directamente a la venta de inmuebles, sino de manera indirecta una vez que se distribuyen los beneficios.
La base imponible se determina sobre las utilidades, dividendos o rendimientos netos, puestos a disposición o pagados al dueño, accionista o socio. La tasa es del 5% para el ejercicio de 2020 y el 8% a partir del 2021, cuando el perceptor sea una persona física, jurídica o entidad residente en el país; y, será del 15% cuando el perceptor sea una persona física, jurídica o entidad no residente en el país.
Si desea ver cómo aplican estas imposiciones a la venta de su inmueble, ingrese el importe del precio de venta en el campo del cuadro de abajo, con todos los conceptos incluidos tal y como es pagado por el Comprador.
Artículos de la Ley 6.380/2019 referentes a las ventas o enajenaciones de inmuebles en lo que respecta al IRE:
«Artículo 3°.- Empresa Unipersonal. Cuando los bienes muebles, inmuebles y derechos pertenecientes a una persona física, estén registrados en la contabilidad de la empresa unipersonal, la
enajenación, la cesión y el arrendamiento de dichos bienes estarán alcanzados por el presente impuesto.
A los efectos de la presente ley, se entenderá como Empresa Unipersonal a las
Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada, así como cualquier otra
empresa o entidad constituida por una sola persona física para la realización
de las actividades señaladas en el presente artículo».
«Artículo 8.º Renta Bruta. …Cuando las operaciones impliquen la enajenación de bienes o prestación de servicios, la renta bruta estará dada por el total de las ventas netas menos el costo de adquisición, producción del bien o de la prestación del servicio. A estos efectos se considerará venta neta la diferencia que resulte de deducir de la venta bruta, los descuentos u otros conceptos similares...
Constituirán asimismo renta bruta:
1. El resultado de la enajenación de bienes del activo fijo, el que se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el valor de costo, menos las amortizaciones o depreciaciones admitidas fiscalmente…
…8. El resultado del arrendamiento, uso, cesión de uso o enajenación de bienes muebles e inmuebles, derechos en general, incluidos los de imagen o similares».
«Artículo 14. Renta Neta. La renta neta se determinará deduciendo de la renta bruta los gastos que:
1. Sean necesarios para obtener y mantener la fuente productora;
2. Representen una erogación real;
3. Estén debidamente documentados y en los casos que corresponda, hayan efectuado la retención; y
4. No sea a precio superior al de mercado, en los casos en que la operación deba documentarse con una autofactura».
«Artículo 19. Renta Neta Presunta. En las actividades de forestación y en la enajenación de inmuebles urbanos y rurales que formen parte del activo fijo, el contribuyente podrá determinar la renta neta imponible aplicando el 30% (treinta por ciento) sobre el valor de venta. Si el contribuyente optare por esta alternativa, no se admitirá prueba en contrario y sobre el monto así determinado se aplicará directamente la tasa de este impuesto.
Con independencia de la alternativa optada, el contribuyente está obligado a registrar y documentar sus operaciones conforme a las disposiciones generales previstas para el presente impuesto«.
«Artículo 21. Tasa. La tasa del IRE será del 10% (diez por ciento), sobre la renta neta».
Anexo al Decreto 3.184/19:
«Artículo 20. Enajenación de inmuebles. Estará alcanzada por este impuesto toda enajenación de bienes inmuebles pertenecientes a una persona física contribuyente del IRP. Cuando dichos bienes formen parte del activo de una empresa unipersonal estarán afectados a las disposiciones relativas al IRE RG«.
«Artículo 82. Contribuyentes. Serán contribuyentes:
1. Las personas físicas:
…b) Por la explotación de una empresa unipersonal, prevista en el Libro I de la presente ley, incluida la enajenación de bienes que formen parte del activo de la misma.
2. Las entidades privadas en general, tales como las sociedades, las asociaciones, mutuales, cooperativas, federaciones, fundaciones, corporaciones y demás empresas o entidades con personería jurídica o sin ella. Los consorcios constituidos para la realización de una obra pública, en este caso, los consorciados serán solidariamente responsables de las obligaciones tributarias derivadas por las operaciones del consorcio.
3. Las sucursales, agencias o establecimientos permanentes de personas domiciliadas o entidades constituidas en el exterior que realicen actividades gravadas en el país…
…8. Los contribuyentes del INR.
9. Las sucesiones indivisas en las formas y condiciones que establezca la reglamentación«.
«Artículo 85. Base Imponible. …En las siguientes situaciones la base imponible constituirá:
…3. En la enajenación de bienes inmuebles, el 30% (treinta por ciento) del valor de la operación o de la cuota devengada mensualmente en las ventas a plazo«.
«Artículo 90. Tasas. La tasa del impuesto será:
…b) 5% (cinco por ciento) para la enajenación de bienes inmuebles».
«Artículo 40. Hecho Generador. Dispóngase que las utilidades, los dividendos o los rendimientos puestos a disposición o pagados al dueño, a los consorciados, a los socios o accionistas por parte de las empresas unipersonales, Sociedades Anónimas, Sociedades de Responsabilidad Limitada, Sociedades en Comandita Simple, Sociedades de Capital e Industria, Consorcios constituidos para la realización de una obra pública establecidos en numeral 3 del artículo 2.° de la presente ley y demás sociedades o entidades privadas de similar naturaleza con personería jurídica, constituidas en el país, así como los establecimientos permanentes de entidades constituidas en el exterior, estarán gravados por el Impuesto a los Dividendos y a las Utilidades (IDU).
Con relación a las Estructuras Jurídicas Transparentes reguladas en el Título I del presente Libro, estarán sujetas a este impuesto, siempre y cuando perciban utilidades, dividendos o rendimientos, en concepto de socios o accionistas de sociedades y entidades referidas en el párrafo anterior.
Para la aplicación de este impuesto, se entenderá por utilidades, dividendos o rendimientos a toda distribución de beneficio, en dinero o en especie, excepto la entrega de acciones o cuotas parte por capitalización de utilidades, con cargo a patrimonio que se realice a los socios y accionistas por parte de la sociedad o la entidad.
Constituirá distribución de utilidades, dividendos o rendimientos a efectos de este impuesto, la distribución al dueño, consorciado, socio o accionista del exceso de la reserva legal, de las reservas facultativas o del capital por reducción del capital que fuera integrado por capitalización de utilidades no distribuidas o reservas. Se presumirá, sin admitir prueba en contrario, que el retiro del capital opera en primer término respecto al capital constituido por las reservas, incluidas las provenientes del revalúo, a las utilidades no distribuidas y al capital efectivamente aportado, en ese orden.
Asimismo, se presumirá que constituyen distribución de utilidades, dividendos, excedentes o rendimientos los siguientes hechos:
- El otorgamiento de préstamos al dueño, consorciado, socio o accionista, salvo que el objeto social sea la intermediación financiera y que el mismo no supere el 2% (dos por ciento) de su cartera de préstamos.
- El faltante de dinero superior al 10% (diez por ciento) del monto de la cuenta “caja” expuesto en los estados financieros de la empresa, sociedad o entidad.
- Todo retiro de fondos o la afectación de uso o consumo personal de bienes o servicios por parte del dueño, consorciado, socio o accionista, sin la debida contraprestación. Incluido el pago de gastos personales a favor de aquellos y de sus familiares.
Quedan excluidos del presente impuesto las utilidades, excedentes o rendimientos distribuidos por las Cooperativas regidas por la Ley N° 438/1994 y sus modificaciones; por las Mutuales regidas por la Ley N° 3472/2008 y por las empresas maquiladoras a sus accionistas en virtud de lo establecido en la Ley N° 1.064/1997«.
«Artículo 41. Contribuyentes y Responsables. Serán contribuyentes de este impuesto las personas físicas, jurídicas y demás entidades residentes en el país o no, que perciban dividendos, utilidades o rendimientos, en carácter de dueños, consorciados, socios o accionistas de las entidades referidas en el primer párrafo del artículo anterior.
Quienes pongan a disposición o paguen las utilidades, los dividendos o los rendimientos a los contribuyentes de este impuesto, deberán actuar como agentes de retención y responderán solidariamente por el pago del impuesto.
Cuando el accionista, socio o beneficiario sea una persona jurídica, Estructura Jurídica Transparente o una de las consorciadas sea una Empresa Unipersonal, el monto del impuesto pagado constituirá un crédito, que lo utilizará exclusivamente en la liquidación de este impuesto cuando a su vez distribuya utilidades, dividendos o rendimientos a favor del dueño, sus socios, accionistas o beneficiarios. Dicho crédito no caducará, ni su remanente dará derecho a devolución.
El monto del impuesto determinado tendrá carácter de pago único y definitivo, cuando el accionista o socio sea una persona física residente en el país, o sea una persona o entidad no residente en el país«.
«Artículo 42. Base Imponible. El IDU se determinará sobre las utilidades, dividendos o rendimientos netos puestos a disposición o pagados al dueño, al consorciado, a los socios o accionistas. Las utilidades destinadas a la cuenta de reserva legal, a reservas facultativas o a capitalización, no estarán sujetas al presente impuesto, salvo en ocasión de darse el rescate del capital«.
«Artículo 43. Tasas. La tasa IDU será del:
- 8% (ocho por ciento) cuando el perceptor de los dividendos, utilidades o rendimientos sea una persona física, jurídica o entidad residente en el país.
- 15% (quince por ciento) cuando el perceptor de los dividendos, utilidades o rendimientos sea una persona física, jurídica o entidad no residente en el país, incluidos los obtenidos por la casa matriz del exterior».
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En esta sección incluimos algunas de las preguntas frecuentes que hemos recibido respecto a la aplicación práctica de la nueva Ley Nº 6.380 “De Modernización y Simplificación del Sistema Tributario Nacional”, vigente a partir del 01 de enero del año 2020.
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